最高人民法院


最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

（２００３年３月２４日最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过）
法释〔2003〕7号




中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于２００３年３月２４日由最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过。现予公布，自２００３年６月１日起施行。

二○○三年四月二十八日



为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。

第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。

第二十一条 出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

第二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。

第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。

第二十八条 本解释自２００３年６月１日起施行。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。




物资部


物资部协作（开发）公司管理试行办法
1991年12月29日，物资部

第一章 总 则
第一条 为加强对协作（开发）公司（以下简称协作公司）的管理，推动物资协作工作的健康发展，优化物资等生产要素的配置，更好地为生产建设和人民生活服务，促进流通体制的改革，特制定本办法。
第二条 本办法所指物资协作，是指在国家计划指导下，地区、部门、企业之间进行的物资与物资以及物资与资金、技术、人才等生产要素互通有无、调剂余缺的经济活动。主要形式是物资之间的协作和资源开发。
物资协作应遵循平等互利、等价交换和诚实信用的原则。
第三条 本办法所指协作公司，包括各级物资部门的物资协作（开发）公司（以下简称物协公司）和各级经济协作部门的经济协作（开发）公司（以下简称经协公司）。


各地区同级的物协公司和经协公司执行同等的政策。
第四条 协作公司是依法成立，实行独立核算，自负盈亏，具有法人资格的全民所有制企业。
第五条 协作公司是适应改革、开放、搞活经济需要而产生的综合性、多功能、新型的经济实体。它是通过横向经济联合和协作的方式，充分发挥地区综合优势，主要从事物资协作的企业。
第六条 协作公司的宗旨是为本地区经济建设、社会发展和人民生活需要服务，注重提高经济效益和社会效益。

第二章 业务范围
第七条 协作公司的主要业务范围：
（一）承办地区与地区、部门、企业之间的一揽子协作项目，促进物资、资金、技术等生产要素合理流动和优化配置；
（二）开展物资之间的协作和购销活动，开拓地方产品市场；
（三）运用资金、技术等手段，采取补偿贸易、合资、合作等方式，建立资源基地，开发紧缺物资资源；
（四）开发与组织出口货源，联合开展进出口贸易；
（五）收集、整理和提供有关经济信息；
（六）有一定实力的协作公司可兴办实业；
（七）承办当地政府委托的有关业务。

第三章 协作资源
第八条 协作资源必须是按照国家规定，由协作单位支配的、用于物资之间的协作和开发的物资、资金、技术、人才等生产要素。
（一）物资包括：
1．按规定由地方分成的国家指令性计划产品；
2．由地方、部门支配的非国家指令性计划产品；
3．生产企业在完成国家指令性计划的前提下，自行组织超产的自销产品；
4．通过物资之间的协作和开发协进的物资；
5．通过市场采购等形式组织的计划外物资；
6．用自有外汇进口和边境贸易换回的物资；
7．不合用的指令性计划分配物资；
8．由协作单位支配的生活资料。
（二）资金包括：
1．国家、地方从所属财政中拨给的专门基金；
2．国家专业银行提供的用于协作（开发）的贷款；
3．协作单位自有专用资金；
4．按规定比例从销售额或利润中提取的协作（开发）基金；
5．本着自愿有偿（补偿物资或还本付息）原则，向企事业单位集资；
6．经批准拨出一部分计划内物资转计划外销售所得的价差款。

第四章 经营范围和方式
第九条 协作公司可以经营生产资料、协作和政府委托业务涉及的生活资料和专营物资。经营生活资料和专营物资的范围，应报请所在省、自治区、直辖市及计划单列市政府或其有关主管部门批准。
协作公司可以采取批发、零售、联购联销、代购代销等经营方式。

第五章 经营原则
第十条 协作公司的业务活动要有利于促进当地经济的发展和产业结构的调整。要贯彻执行国家和地方的产业政策，组织的物资要首先用于国家和本地区重点生产建设及人民生活的需要。原定从外地协进的物资，由于本地区供求行情、价格、运输等客观原因发生变化不宜运回本地的，可以就地协出或销售。
第十一条 协作公司用地区、部门计划安排的协作资源协进的物资，应由有关主管部门纳入计划分配，或按指定使用方向直接供应用户。
第十二条 协作公司要建立稳定的资源基地和销售渠道，组织的物资原则上应直接销售给生产建设单位，其中批量较大的协进物资可以批发给同级的其他物资企业。
第十三条 协作公司要扩大服务范围，提高服务质量。

第六章 价格与收费
第十四条 协作公司应严格遵守国家物价政策，认真执行国家定价和地方定价。在经营活动中，要严格执行行业归口管理部门制定的作价原则和收费标准。
第十五条 在物资之间的协作中，允许将协出物资的价差（议价进，平价出）计入协进物资的成本，将协进物资的价差（平价进，议价出）计入协出物资的成本。在资源开发中，可将投入资金的本息（不还本付息）或利息（还本不付息或付低息）、或技术转让费计入开发物资的成本。
协作公司销售物资的价格，报请当地人民政府或其有关主管部门批准后可不受进销差率或利润率的限制。
第十六条 在执行指令性协作任务时，可以用当地安排的平价协作资源协进所需的平价物资，纳入计划分配；也可以将平价协作资源议价销售，再议价购进所需物资，按平价纳入计划分配。允许用协出物资平转议的价差收入补贴协进物资议转平的亏损，但要单独列帐，协作公司除收取国家规定的费用外，价差滚动使用，不得进入利润。
第十七条 协作公司年终算帐超过规定的进销差率或利润率的部分，报请当地人民政府或其有关主管部门批准可留作企业风险基金或开发基金。

第七章 扶持政策
第十八条 协作公司建立时间短，实力弱，各地应在政策上予以扶持。
（一）建立开发基金。协作公司在保证完成承包任务的前提下，可从销售收入中提取一定比例作为开发基金，用于能源、原材料等基地建设，开发紧缺物资。
（二）建立风险基金。协作公司在不减少承包上交利润的前提下，可从销售收入中提取一定比例作为风险基金，用于弥补协作中的风险亏损。风险基金暂时不用时，可作为流动资金使用。
（三）有条件的地区可从计划内资源中划出一块，作为协作公司的协作资源。
（四）协作公司开办初期，可在承包条件、税收等方面给予照顾。
（五）有条件的地区可给予实力较强的协作公司进出口权。
上列扶持政策，由省、自治区、直辖市及计划单列市物资厅（局）、经济协作办（委）报请省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府或有关主管部门审批。

第八章 企业管理
第十九条 协作公司实行经理负责制，经理是法人代表。
第二十条 协作公司对协作项目必须进行充分的、科学的可行性研究和资信状况调查，对金额较大的项目要求对方提供担保。
各级协作公司从事协作及购销活动必须依法签订书面合同。要重合同，守信用，严肃履行合同，依法解决合同纠纷。
第二十一条 协作公司要积极完善各种形式的承包经营责任制，处理好国家、集体和个人三者的利益分配关系。
第二十二条 协作公司要加强企业管理，建立健全各种形式的岗位责任制，按规定的统计制度填报统计资料，向提高经营管理水平要效益。
第二十三条 协作公司要贯彻两个文明一起抓，搞好职工培训，提高企业素质，做到依法经营和文明经商，增强企业的实力和竞争能力。

第九章 主管部门
第二十四条 物资部对各级协作公司的物资协作及购销活动行使行业管理和业务指导的职能。
各省、自治区、直辖市及计划单列市物资部门和经济协作部门依照当地人民政府的授权，归口管理本地区的物协公司和经协公司。
归口管理部门与协作公司要严格实行政企分开。

第十章 附 则
第二十五条 本办法自发布之日起实行，由物资部协作办公室负责解释。